Wat je moet weten over de belasting op vakantiewoningen in 2025, 2026 en daarna
De regels voor de belastingheffing in box 3 veranderen ingrijpend. Vooral voor mensen met een tweede woning of vakantiewoning zijn de gevolgen groot. Als je erover denkt om een recreatiewoning te kopen of er al een bezit, is het essentieel om te weten wat er verandert in 2026, 2027 en 2028. In deze blog leggen we de fiscale gevolgen uit, laten we zien waar kansen liggen, en geven we praktische tips voor slimme keuzes.
De situatie in 2025: verondersteld rendement
In het belastingjaar 2025 vallen vakantiewoningen onder ‘overige bezittingen’ in box 3. Je betaalt belasting op basis van een verondersteld rendement van 5,88% over de WOZ-waarde van je recreatiewoning. Die waarde is vastgesteld op 1 januari 2024. De belastingdruk bedraagt 36% over dit fictieve inkomen. Fiscale partners hebben in 2025 nog ieder een heffingvrij vermogen van € 57.684.
Heb je een lening voor je vakantiehuis? Dan mag je een fictieve rente van 2,6% in mindering brengen. Deze schuldaftrek vermindert je belastingdruk, maar het blijft een forfaitair systeem. Werkelijke opbrengsten doen er nog niet toe.
De veranderingen in 2026 en 2027: hogere druk en tegenbewijs
Vanaf 2026 gaan de regels tijdelijk op de schop. Het fictieve rendement voor overige bezittingen stijgt naar 7,77%, terwijl het heffingvrije vermogen daalt naar € 51.000. De belastingdruk op je vakantiewoning loopt daarmee op tot 2,8% van de WOZ-waarde. Een pittige stijging, zeker als je recreatiewoning nauwelijks inkomen oplevert.
Tegenbewijsregeling als alternatief
De wetgever biedt een uitweg: je mag kiezen voor een belastingheffing op basis van werkelijk rendement. Dit is de zogenoemde tegenbewijsregeling. In theorie klinkt dit eerlijk, maar in de praktijk blijkt het complex. Vooral voor niet-verhuurde woningen is het lastig om het rendement aan te tonen. Want ook een waardestijging waar je nog niets aan verdient, telt mee.
Vanaf 2026 geldt bovendien dat het eigen gebruik van je vakantiewoning als fictieve opbrengst wordt meegeteld. Als je de woning niet verhuurt, wordt gerekend met een fictieve huurwaarde van 5,06%. Ook als je er alleen zelf verblijft. Dat maakt de tegenbewijsregeling voor veel eigenaren onaantrekkelijk.
Belangrijk: bij deze regeling geldt geen heffingvrij vermogen. Het hele vermogen telt mee, en je kunt alleen kosten aftrekken als die direct bijdragen aan waardestijging (bijvoorbeeld door een verbouwing).
Wat verandert er vanaf 2028?
Vanaf 2028 gaat box 3 definitief over naar een stelsel op basis van werkelijk rendement. Er komt dan een heffingvrij resultaat van € 1.800 per persoon, en de belasting blijft 36%.
Voor vastgoed betekent dit een vermogenswinstbelasting. Je betaalt belasting over:
- de (fictieve) huurwaarde als je niet verhuurt: 3,35% van de WOZ-waarde
- de daadwerkelijke huuropbrengsten als je wel verhuurt
- waardestijging bij verkoop, overlijden, echtscheiding of gemeenschap van goederen
Positief is dat je dan kosten wél mag aftrekken, zoals rente en onderhoud. Investeringen verlagen ook je belastbare winst. Dit maakt het stelsel vanaf 2028 eerlijker, al blijft een deel van de belasting nog steeds gebaseerd op fictief inkomen.
WOZ-waarde op 1 januari 2028 wordt cruciaal
De WOZ-waarde per 1 januari 2028 bepaalt het startpunt van het nieuwe systeem. Tot nu toe werd één jaar teruggekeken, maar dit verandert. Dat betekent: hoe hoger je WOZ op 1 januari 2028, hoe gunstiger je vermogenswinst de jaren daarna uitvalt. Het omgekeerde denken dus: tijdelijk een hogere WOZ kan fiscaal voordelig zijn.
Ook bij verkoop kun je kosten van eerdere investeringen in mindering brengen op de winst. Belangrijk dus om goede administratie bij te houden. Zelfs bij overlijden of relatiebreuk telt de waardestijging mee, ook al komt er geen geld vrij.
Wat kun je nu het beste doen?
Als je een vakantiewoning hebt of overweegt er een te kopen, denk dan strategisch na over het moment van investeren, het gebruik (verhuren of niet) en de verwachte WOZ-ontwikkeling. De komende jaren zijn overgangsjaren. Dat biedt kansen:
- Stel grote investeringen uit tot 2028, zodat ze volledig meetellen voor je kostenaftrek in het nieuwe stelsel.
- Laat je WOZ-waarde voor 2028 niet onnodig drukken. Juist een hogere waarde op 1 januari 2028 kan voordelig zijn.
- Bewaar bonnetjes en facturen van alles wat bijdraagt aan de woningwaarde. Dit helpt bij de winstberekening bij verkoop.
- Laat je adviseren over het benutten van de tegenbewijsregeling, als je werkelijk rendement aantoonbaar lager is.
- Kies bewust voor verhuur of eigen gebruik. Elk scenario heeft andere fiscale gevolgen.
Waarom dit belangrijk is voor jou als Gecertificeerd Koper
Een tweede woning kopen vraagt om een andere aanpak dan je eerste woning. Fiscale kennis, planning en timing maken het verschil. Als Gecertificeerd Koper weet je waar je aan toe bent. Je begrijpt de impact van fiscale stelsels op je rendement en vermogensgroei. En je benut de ruimte binnen de wet om verstandig te investeren, met oog op de toekomst.
Veelgestelde vragen over box 3 en je vakantiewoning
1. Moet ik belasting betalen over mijn vakantiehuis als ik het niet verhuur?
Ja, ook zonder verhuur wordt een fictieve huurwaarde meegerekend in het rendement, vooral vanaf 2026 en zeker vanaf 2028.
2. Wat is het voordeel van de tegenbewijsregeling?
Je betaalt belasting op je werkelijke rendement, wat gunstig kan zijn als je weinig opbrengst hebt. Maar het is complex om dit goed te bewijzen.
3. Hoe werkt de vastgoedbijtelling vanaf 2028?
Als je niet verhuurt, wordt 3,35% van de WOZ-waarde als inkomen gezien. Hierover betaal je 36% belasting.
4. Kan ik kosten aftrekken bij verkoop van mijn vakantiewoning?
Ja, vanaf 2028 mag je gemaakte investeringskosten aftrekken van de verkoopwinst. Je moet dit wel goed kunnen onderbouwen.
5. Wat gebeurt er met de belasting als ik overlijd of ga scheiden?
Ook dan wordt een waardestijging belast. Je betaalt belasting over de stille reserve, zonder dat je de woning daadwerkelijk verkoopt.
6. Wanneer is het gunstig om te investeren in mijn vakantiewoning?
Vanaf 2028 is investeren gunstiger, omdat je dan kosten mag aftrekken van je belastbare rendement.
Slim vooruitdenken loont
De belastingregels rond vakantiewoningen worden complexer en strenger. Tegelijk liggen er kansen voor wie goed voorbereid is. Als Gecertificeerd Koper denk je vooruit. Je begrijpt de spelregels, benut fiscale voordelen en investeert op het juiste moment. Zo houd je meer over aan je tweede woning – fiscaal én financieel.
Meer weten over slimme keuzes maken met een vakantiewoning?
Volg de online sessies van Gecertificeerd Koper of neem contact op met Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit.
