Auteur: Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit en oprichter van Gecertificeerd Koper
Inleiding
Funderingsschade is een groeiend probleem in Nederland. Naar schatting kunnen tot 2050 meer dan 750.000 woningen worden getroffen door verzakkingen, paalrot of droogteschade. In reactie daarop heeft het kabinet op 4 juli 2025 een omvangrijke meerjarenaanpak aangekondigd. Deze maatregelen hebben verstrekkende gevolgen voor woningkopers, verkopers en financiers. In deze blog leg ik uit wat er verandert, waar je als koper op moet letten en waarom voorbereiding cruciaal is.
Waarom deze aanpak noodzakelijk is
De gevolgen van funderingsschade zijn ingrijpend: instabiele woningen, onverzekerbare risico’s en hoge herstelkosten. In sommige gebieden bedragen de herstelkosten tienduizenden euro’s per woning. Daarbij komt dat funderingsproblemen steeds vaker voorkomen door bodemdaling en klimaatverandering.
Het Rijk neemt nu regie, maar legt de uitvoeringsverantwoordelijkheid bij woningbezitters en de markt. Dat vraagt om een helder inzicht in risico’s, herstelopties en financieringsmogelijkheden — nog vóórdat je een bod uitbrengt.
Wat verandert er precies?
1. Verplichte funderingsinformatie bij verkoop
Bij verkoop moet de funderingsinformatie vanaf het begin beschikbaar zijn, al in de advertentie. De verkoper is verantwoordelijk voor deze transparantie. Makelaars ondersteunen hierbij. Als koper kun je daardoor vooraf beter inschatten of een woning risico loopt. Dit helpt om verrassingen na de koop te voorkomen.
2. Uniforme standaard voor risico en financiering
Het kabinet ontwikkelt samen met banken, makelaars en funderingsexperts een landelijke standaard die duidelijkheid biedt over:
- De risicobeoordeling van funderingen;
- Welk aanvullend onderzoek gevraagd mag worden;
- De gevolgen voor hypotheekverstrekking.
Deze standaard wordt leidend bij de financieringsacceptatie. Hierdoor wordt het eenvoudiger om als goed voorbereide koper je kansen te vergroten.
3. Funderingskosten tellen mee bij woningwaarde
In gebieden met collectieve funderingsproblemen worden de herstelkosten voortaan meegenomen in de woningwaarde. Dit voorkomt dat nieuwe bewoners opdraaien voor herstel dat al jaren werd uitgesteld. Het maakt de markt transparanter, maar betekent ook dat je als koper gerichter moet kijken naar reële woningprijzen.
4. Geldverstrekkers moeten funderingsrisico’s meenemen
Hoewel funderingskosten nog niet structureel zijn verwerkt in de taxatiewaarde, stelt het Rijk dat geldverstrekkers hier wél rekening mee moeten houden bij hypotheekaanvragen. Dit maakt een goede voorbereiding met een financieel adviseur essentieel.
Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF): toegankelijker en landelijk
Nieuwe regels per 1 juli 2025
Sinds 1 juli 2025 is het FDF beschikbaar voor álle particuliere woningeigenaren in Nederland. Tot die tijd was deelname beperkt tot slechts zeven gemeenten. Dit is een belangrijke stap voor eigenaren die geen reguliere lening krijgen.
De belangrijkste wijzigingen:
- Noodzaak vervangt urgentie: ook bij noodzakelijk herstel (dus nog niet acuut) is financiering mogelijk;
- Vrijstaande woningen toegestaan: het fonds is niet langer beperkt tot bouwblokken;
- Landelijke dekking: elke eigenaar in Nederland kan nu een aanvraag doen.
Kenmerken van de FDF-lening
De FDF-lening bestaat uit twee delen: een hypothecaire maatwerklening en een combinatielening voor het niet-draagkrachtige deel. De voorwaarden zijn vriendelijk:
- 30 jaar looptijd;
- Eerste 3 jaar geen aflossing of rente;
- Herbeoordeling van draagkracht na 3, 6, 10 en 15 jaar;
- Boetevrij aflossen vanaf € 250;
- Maximaal € 2.100 per m2 (excl. btw) herstelkosten.
De rente op de maatwerklening is fiscaal aftrekbaar; op de combinatielening niet. De NHG biedt voor een deel borgstelling bij urgent herstel. Hierdoor wordt lenen haalbaarder voor huishoudens met beperkte middelen.
Wat betekent dit voor jou als koper?
Als woningkoper moet je alert zijn op funderingsrisico’s, zeker in gebieden met veenbodems of historische bebouwing. Dankzij de nieuwe regelgeving krijg je beter zicht op risico’s, maar je moet deze ook kunnen duiden. Dat vraagt om kennis én om een strategische aanpak.
Wie zich voorbereidt via het Gecertificeerd Koper-traject:
- Herkent signalen van funderingsrisico’s;
- Kent de invloed op woningwaarde en financiering;
- Heeft een hypotheekofferte die met risico’s rekening houdt;
- Kan indien nodig een FDF-lening combineren met reguliere financiering.
Kortom: de regels helpen alleen als je ze kunt benutten.
Conclusie: voorbereiding maakt het verschil
Funderingsschade is niet langer een randverschijnsel, maar een structureel onderdeel van het aankoopproces. Als koper wil je geen kat in de zak. Door op tijd inzicht te krijgen in de funderingstoestand en financieringsmogelijkheden, voorkom je grote teleurstellingen.
Met het Gecertificeerd Koper-certificaat weet je zeker dat je goed voorbereid de markt op gaat — met kennis van risico’s én met oplossingen in je achterzak.
Veel gestelde vragen
1. Wat is funderingsschade precies?
Funderingsschade ontstaat wanneer de dragende constructie van een woning verzwakt, meestal door bodemdaling, paalrot of lage grondwaterstanden. Dit leidt tot scheuren, verzakking of zelfs onbewoonbaarheid.
2. Is funderingsinformatie voortaan verplicht bij verkoop?
Ja. Verkopers moeten deze informatie bij aanvang van het verkoopproces delen. Dit wordt verplicht gesteld om transparantie te vergroten.
3. Wat is de rol van het FDF?
Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel verstrekt leningen aan woningeigenaren die geen reguliere lening krijgen voor noodzakelijk funderingsherstel.
4. Kan ik als koper een woning met funderingsproblemen nog financieren?
Ja, mits je de risico’s kent en er oplossingen zijn — zoals het combineren van reguliere hypotheek en een FDF-lening. Een gecertificeerd financieel adviseur helpt hierbij.
5. Zijn de kosten van funderingsherstel fiscaal aftrekbaar?
Alleen de rente van het maatwerkdeel van de FDF-lening is aftrekbaar. De combinatielening is dat niet.
6. Waarom is het Gecertificeerd Koper-certificaat relevant in dit dossier?
Omdat funderingsproblematiek technische, financiële en juridische kennis vereist. Het certificaat garandeert dat je goed voorbereid bent en realistische biedingen kunt doen.
7. Wat als de fundering in orde lijkt, maar later toch problemen ontstaan?
Laat altijd aanvullend onderzoek doen als je twijfelt. In sommige gevallen kun je verkopers aansprakelijk stellen bij verzwegen gebreken, maar dit is juridisch complex.
8. Wat is de rol van de makelaar in dit proces?
Makelaars moeten verkopers helpen om juiste en volledige informatie aan te leveren, maar als koper ben je zelf verantwoordelijk voor je due diligence.
9. Kan funderingsschade invloed hebben op mijn hypotheektoetsing?
Ja. Geldverstrekkers moeten funderingsrisico’s voortaan meenemen in hun beoordeling, ook al is dat nog niet in de taxatiewaarde verwerkt.
10. Waar vind ik hulp en begeleiding?
Via het traject van Gecertificeerd Koper of via Walter Nieuwendijk, financieel adviseur bij Financieel Fit. Wij helpen je om de juiste informatie te verzamelen, de juiste financiering te kiezen en verantwoord te kopen.
Wil je zeker weten dat je geen funderingsvalkuilen over het hoofd ziet?
Volg de online sessies van Gecertificeerd Koper of plan een gesprek met Walter Nieuwendijk. Zo voorkom je verrassingen en koop je met kennis van zaken.
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Als gecertificeerd koper heb je kennis, overzicht én slagkracht
