as is, where is: verkoop zonder garanties – eerlijk of onredelijk?

Bij het kopen van een huis wil je weten waar je aan toe bent. Toch worden steeds vaker huizen verkocht met de clausule “as is, where is” – oftewel: zoals het is, zonder garanties. Maar wat betekent dat voor jou als koper? En is dat eigenlijk wel redelijk?

Als Gecertificeerd Koper weet je: het kopen van een huis is geen impulsbeslissing. Het is een van de grootste financiële keuzes van je leven. Toch komt het regelmatig voor dat kopers na de overdracht worden geconfronteerd met verborgen gebreken – en dan nergens verhaal kunnen halen. Waarom? Omdat in de koopakte stond dat de woning werd verkocht “zoals deze er nu bij staat”, met alle zichtbare én onzichtbare gebreken. Geen garanties, geen verhaal.

Maar wat betekent dat juridisch? En hoe kun je je hiertegen beschermen?

waarom verkopers kiezen voor ‘as is, where is’

Veel particuliere verkopers zijn geen professionals. Het zijn mensen die jarenlang met zorg in hun woning hebben gewoond. Denk aan een ouder echtpaar dat een goed onderhouden jaren ’30 woning verkoopt. Geen nieuwbouwhuis, maar wel degelijk. Toch is het logisch dat zij zich willen beschermen tegen juridische claims als er na verkoop toch iets mis blijkt te zijn. Een lekkende dakgoot of een oude afvoer die kapotgaat: het is niet altijd vooraf bekend, en al helemaal niet te voorzien.

Daarom nemen veel verkopers een ouderdomsclausule op. Of – als het om een geërfde woning gaat – een niet-zelfbewoningsclausule. Dat is in principe begrijpelijk. Maar soms wordt daar een stap verder in gegaan, met de “as is, where is”-clausule. En dat is waar het spannend wordt.

hoe ver mag een verkoper gaan?

Een voorbeeld uit de praktijk: een erfgenaam verkoopt een oude benedenwoning in Haarlem, inclusief kelder. In het koopcontract staat letterlijk: “as is, where is”. Zes maanden later staat de kelder blank na een hoosbui. Wat blijkt? Achter een gemetselde wand zit een verstopte, afgedopte riolering. Verborgen, maar essentieel. De verkoper beweert van niets te weten. En juridisch? De koper heeft geen poot om op te staan.

Is dat eerlijk?

De wet zegt van niet. Als een verkoper op de hoogte was van ernstige gebreken en deze bewust heeft verzwegen, helpt geen enkele clausule. Ook niet “as is, where is”. De informatieplicht van de verkoper blijft bestaan.

kopers zijn geen juristen – en ook geen bouwkundigen

Veel kopers zijn starters of doorstromers. De woningmarkt is krap, de concurrentie groot, en de druk enorm. Bezichtigingen zijn kort, bouwkundige keuringen worden afgeraden (“want anderen bieden zonder voorbehoud”), en het tempo ligt hoog. Voor je het weet, heb je getekend. Pas ná de overdracht komen de gebreken boven water.

Had je beter moeten kijken? Misschien. Had je kunnen weten waar je op moest letten? Waarschijnlijk niet zonder hulp. En dat is precies waarom het Gecertificeerd Koper-certificaat bestaat: om jou te wapenen tegen juridische valkuilen en gebrekkige informatie.

verantwoordelijkheid aan beide kanten

Als koper mag je onderzoek doen, maar dat moet wel mogelijk zijn. En als verkoper mag je risico’s afdekken, maar niet ten koste van de ander.

Een clausule zoals “as is, where is” is niet per definitie onredelijk, maar mag nooit worden gebruikt om oneerlijkheid te verhullen. Daarom zeggen wij bij Gecertificeerd Koper: zo’n clausule is alleen verdedigbaar als:

• De koper volledig en schriftelijk is geïnformeerd over de reikwijdte van de clausule;
• De koper voldoende gelegenheid heeft gehad voor bouwkundig onderzoek;
• De verkoper zijn meldplicht serieus neemt – ook bij twijfels over mogelijke gebreken.

zonder deskundigheid geen eerlijk speelveld

Het kopen van een woning is géén standaardaankoop. Zeker niet als er clausules in de koopakte staan die jouw rechtspositie als koper beïnvloeden. Daarom is deskundige begeleiding cruciaal.

Als Gecertificeerd Koper weet je precies:

• Wat je rechten en plichten zijn;
• Wat je moet onderzoeken voor je tekent;
• Wanneer een clausule fair is – en wanneer niet.

Je staat sterker, vraagt kritischer door, en herkent juridische trucs sneller dan de gemiddelde woningzoeker.

conclusie: eerlijk kopen begint bij kennis

Een huis is geen wasmachine. Wie koopt, moet dat met vertrouwen kunnen doen – en wie verkoopt, moet redelijk blijven. Alleen dan ontstaat een eerlijke woningmarkt.

Met het Gecertificeerd Koper-certificaat vergroot je je kennis, inzicht en onderhandelingskracht. Je staat niet met lege handen als het spannend wordt. Want jij weet waar je op moet letten – en waar je voor tekent.

Wil jij zonder zorgen een woning kopen, ook als er lastige clausules in het spel zijn? Behaal het Gecertificeerd Koper-certificaat en koop met kennis en zekerheid.

👉 Bekijk de online sessies en meld je aan

veelgestelde vragen over ‘as is, where is’ en je rechten als koper

1. Wat betekent ‘as is, where is’ bij woningverkoop?
Deze clausule betekent dat je de woning koopt in de staat waarin deze zich op dat moment bevindt – zonder garantie, ook niet op onzichtbare gebreken.

2. Mag een verkoper zich volledig uitsluiten van aansprakelijkheid?
Niet altijd. Als een verkoper weet van een ernstig gebrek en dit verzwijgt, is hij ondanks de clausule nog steeds aansprakelijk.

3. Moet ik een bouwkundige keuring doen bij zo’n clausule?
Ja. Bij een ‘as is, where is’-clausule is bouwkundig onderzoek eigenlijk een must.

4. Kan ik als koper weigeren zo’n clausule te accepteren?
Je kunt altijd onderhandelen over voorwaarden. Zeker als je risico’s ziet, is het verstandig je niet zomaar neer te leggen bij zo’n bepaling.

5. Wat als ik ná aankoop toch een verborgen gebrek ontdek?
Dan hangt je rechtspositie sterk af van wat er in de koopakte staat – en wat je zelf hebt onderzocht. Het Gecertificeerd Koper-traject leert je wat juridisch relevant is.

6. Is een ouderdomsclausule hetzelfde als ‘as is, where is’?
Nee, een ouderdomsclausule geeft aan dat je rekening moet houden met leeftijdsgebonden gebreken, maar sluit minder uit dan ‘as is, where is’.

7. Moet de verkoper altijd gebreken melden?
Ja. De meldplicht blijft gelden, ook bij clausules die aansprakelijkheid beperken.

8. Hoe herken ik een te eenzijdige koopakte?
Als je merkt dat alle risico’s bij jou worden gelegd zonder wederkerigheid, is dat een waarschuwing. Een expert kan de koopakte voor je beoordelen.

9. Wat als de verkoper de woning niet zelf bewoonde?
Dan geldt vaak een niet-zelfbewoningsclausule. Je moet dan extra kritisch zijn en extra onderzoek doen.

10. Hoe helpt het Gecertificeerd Koper-certificaat hierbij?
Je leert exact waar je op moet letten, hoe je clausules kunt beoordelen en wanneer je juridische hulp moet inschakelen. Zo voorkom je dure fouten.