Auteur: Walter Nieuwendijk – Gecertificeerd Koper
Als starter denk je vaak vooral aan je maximale hypotheek en de aankoopprijs van je woning. Maar let op: als je een appartement koopt met een Vereniging van Eigenaars (VvE) die een lening heeft lopen, kan dit onverwachte gevolgen hebben voor je overdrachtsbelasting. Sinds juli 2025 is namelijk bevestigd dat de startersvrijstelling kan vervallen wanneer je een deel van die VvE-lening overneemt. In deze blog leg ik uit wat er speelt, welke regels gelden en wat jij kunt doen om niet voor onaangename verrassingen te komen staan.
1. De startersvrijstelling overdrachtsbelasting in 2025
De startersvrijstelling overdrachtsbelasting is bedoeld voor kopers van 18 tot en met 34 jaar die voor het eerst een woning kopen. In 2025 geldt dat je geen overdrachtsbelasting betaalt als je woning niet duurder is dan € 525.000 en je voldoet aan de voorwaarden (Rijksoverheid.nl).
Belangrijk om te weten: koop je een woning boven deze grens of voldoe je niet aan de voorwaarden, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de gehele koopprijs.
2. Wat verandert er met een VvE-lening?
Op 31 juli 2025 heeft de Kennisgroep overdrachtsbelasting van de Belastingdienst bevestigd dat bij een verplichte overname van een VvE-lening deze lening wordt meegeteld bij de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting (TaxLive).
Voorbeeld:
- Koopprijs appartement: € 500.000
- Overname VvE-lening: € 30.000
- Totale maatstaf overdrachtsbelasting: € 530.000
Omdat het totaal boven de grens van € 525.000 uitkomt, vervalt de startersvrijstelling en betaal je 2% overdrachtsbelasting over € 530.000.
3. Juridische achtergrond van de maatstaf van heffing
De Belastingdienst baseert zich op artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV). Dit artikel stelt dat de maatstaf voor overdrachtsbelasting niet alleen de koopprijs is, maar ook “alle andere verplichtingen die de koper aangaat ten behoeve van de verkoper of derde”. Een verplichte overname van een VvE-lening valt daar dus onder.
Deze uitleg is recent bevestigd in het standpunt van de kennisgroep en heeft directe gevolgen voor starters die denken onder de vrijstellingsgrens te blijven.
4. Wat betekent dit in de praktijk voor starters?
Voor starters betekent dit dat de totale kosten voor de overdrachtsbelasting hoger kunnen uitvallen dan verwacht. Een onschuldige VvE-lening voor bijvoorbeeld groot onderhoud kan ertoe leiden dat je alsnog duizenden euro’s overdrachtsbelasting moet betalen.
Risico’s:
- Onverwachte kosten bij de overdracht van je appartement.
- Geen beroep op de vrijstelling mogelijk, ook niet als je zonder VvE-lening onder de grens zou zijn gebleven.
- Mogelijke problemen met financiering, omdat deze belasting direct bij de notaris moet worden voldaan.
5. Hoe kun je je hierop voorbereiden?
Wil je voorkomen dat je voor verrassingen komt te staan? Volg dan deze stappen:
- Vraag de VvE-begroting en leningsoverzichten op bij de aankoop van een appartement.
- Laat je vooraf adviseren door een aankoopadviseur of notaris die de fiscale gevolgen kan inschatten.
- Houd in je budget altijd rekening met het scenario dat de vrijstelling kan vervallen.
- Controleer of er mogelijkheden zijn om de VvE-lening af te lossen voor overdracht. Dit kan soms in overleg met de VvE.
Conclusie
Het recente standpunt van de Belastingdienst bevestigt dat starters extra goed moeten opletten bij het kopen van een appartement met een VvE-lening. De startersvrijstelling kan vervallen, zelfs als de koopprijs van de woning zelf onder de grens blijft.
Wil je weten hoe dit in jouw situatie uitpakt of twijfel je over de fiscale gevolgen? Plan een seesie op www.gecertificeerdkoper.nl en voorkom dat je onnodig duizenden euro’s aan overdrachtsbelasting betaalt.
Bronnen:
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Als gecertificeerd koper heb je kennis, overzicht én slagkracht
