Auteur: Walter Nieuwendijk
Financieel adviseur bij Financieel Fit en oprichter van Gecertificeerd Koper
De stille verhuisklem van Nederland
In Nederland woont ruim 92% van de 75-plussers zelfstandig. Veel van hen wonen in ruime koopwoningen die ooit perfect pasten bij een gezin, maar nu te groot, te onpraktisch of te bewerkelijk zijn. Toch blijven ze er wonen. Niet omdat ze dat altijd willen, maar omdat verhuizen vaak simpelweg niet mogelijk is.
De oorzaak? Een combinatie van beperkte hypotheekmogelijkheden vanaf 57 jaar, het ontbreken van betaalbare en geschikte woningen, en een woningmarkt die nauwelijks rekening houdt met ouderen. Het gevolg is een blokkade in de doorstroming, waardoor niet alleen ouderen vastzitten, maar ook jonge gezinnen en starters geen kant op kunnen.
Beperkte hypotheekruimte vanaf 57 jaar
Zodra iemand 57 wordt, hanteren geldverstrekkers een ander rekenmodel: in plaats van het actuele inkomen wordt het toekomstige pensioeninkomen als basis genomen. En dat ligt in bijna alle gevallen lager dan het huidige salaris. Zelfs als iemand doorwerkt tot 68, telt dat inkomen nauwelijks mee.
Een voorbeeld maakt dit concreet. Stel, je bent 56 en verdient bruto €60.000 per jaar. Dan kun je ongeveer €287.000 lenen. Word je 57, dan daalt de maximale hypotheek direct naar circa €232.000. Niet omdat je minder verdient, maar omdat banken alleen kijken naar wat je vanaf je pensioen nog zult krijgen. Voor veel ouderen betekent dit: een nieuwe woning kopen lukt niet meer.
Sommige geldverstrekkers bieden onder voorwaarden wel maatwerkoplossingen, zoals de NHG-verhuisregeling of aflossingsvrije hypotheken. Maar deze zijn beperkt beschikbaar, vaak alleen bij woningen onder €435.000 of bij een energielabel A/B. Voor de meeste ouderen zijn ze niet toepasbaar.
Geen passende woningen om naartoe te verhuizen
Niet alleen de financiering vormt een probleem — ook het aanbod sluit slecht aan. Volgens het CBS woont slechts 10% van de 55-plussers in een woning die speciaal is ontworpen voor senioren. Dat betekent dat er nauwelijks woningen zijn met voorzieningen zoals gelijkvloers wonen, lift, veilige badkamer, en nabijheid van winkels en zorg.
En als zulke woningen al bestaan, zijn ze vaak te duur of alleen beschikbaar voor mensen met een sociale huurindicatie. Maar veel ouderen verdienen net iets te veel voor sociale huur en te weinig om vrij te kunnen kopen. Ze vallen letterlijk tussen wal en schip.
De realiteit: het aanbod van seniorenwoningen is versnipperd, onvoldoende betaalbaar, en vaak niet beschikbaar op de plek waar men graag wil blijven wonen.
De gevolgen voor de woningmarkt als geheel
Ouderen blijven dus zitten waar ze wonen — ook als het huis niet meer past bij hun situatie. En dat heeft brede gevolgen. Want als zij niet verhuizen, komt hun woning niet vrij voor de volgende generatie.
In de woningmarkt wordt dit het stokken van de verhuisketen genoemd. Eén oudere die zijn woning verkoopt, maakt ruimte voor een gezin, dat op zijn beurt ruimte maakt voor een starter. Volgens het Kadaster leidt het vrijkomen van één eengezinswoning gemiddeld tot drie tot vijf verhuizingen elders in de keten.
Zolang ouderen niet kunnen verhuizen, stokt deze doorstroming. Starters blijven in te kleine appartementen. Gezinnen vinden geen betaalbare eengezinswoning. En gemeenten lopen vast in hun woningbouwplannen.
De oplossing: bouwen voor ouderen
Als ouderen kunnen verhuizen naar woningen die echt bij hen passen, dan komt de verhuisketen op gang. Daar ligt een enorme kans. De oplossing is dan ook helder: bouw gericht voor ouderen.
Wat betekent dat concreet?
- Gelijkvloerse woningen, bij voorkeur op de begane grond of met lift
- Compact maar comfortabel: tussen 60 en 90 m²
- Betaalbare koop (onder €250.000) én middenhuur (tot €1.000)
- Levensloopbestendig ingericht: geen drempels, brede deuren, veilige badkamer
- In een wijk met voorzieningen, openbaar vervoer, zorg, winkels en ontmoetingsplekken
Als gemeenten en projectontwikkelaars deze woningen realiseren, ontstaat er een win-winsituatie: ouderen kunnen verhuizen, grote gezinswoningen komen vrij, en starters krijgen nieuwe kansen.
Ouderen als sleutel tot doorstroming
Veel ouderen hebben een koopwoning met flinke overwaarde. Als ze deze verkopen en kleiner gaan wonen, kunnen ze niet alleen comfortabeler leven, maar ook hun pensioen aanvullen. Voor mensen met een mager pensioeninkomen is dat een uitkomst.
Door het inzetten van die overwaarde kunnen ouderen hun nieuwe woning vaak (deels) uit eigen middelen financieren. De verkoop van hun huidige woning betekent tegelijk dat jonge gezinnen of tweeverdieners een passende woning kunnen kopen — iets dat nu vaak niet lukt door het beperkte aanbod.
Zo ontstaat er een beweging: ouderen verbeteren hun woon- en leefsituatie én versterken de woningmarkt voor de volgende generatie.
Beleid, bouw en begeleiding: alles moet kloppen
Voor een echte doorbraak zijn drie dingen nodig:
- Beleid dat de hypotheekregels versoepelt, vooral voor werkenden boven de 57 jaar die kunnen en willen doorwerken.
- Bouw van voldoende betaalbare, geschikte woningen voor ouderen in koop én huur.
- Begeleiding van ouderen door financieel adviseurs die inzicht geven in mogelijkheden, risico’s en strategieën — bijvoorbeeld via het Gecertificeerd Koper-traject.
Pas als deze drie elementen samenkomen, komt de markt weer in beweging.
Wat kun jij doen als koper of verkoper?
Ben je zelf 57-plusser en denk je aan verhuizen? Of ben je starter en vraag je je af waarom er zo weinig aanbod is? Begrijp dan hoe dit probleem in elkaar zit — en hoe je er strategisch mee om kunt gaan.
Bij Gecertificeerd Koper leer je precies hoe je jouw situatie analyseert, je strategie bepaalt en je kansen vergroot. Zodat jij — jong of oud — wél kunt verhuizen wanneer het moment daar is.
👉 Ontdek wat jij kunt doen: www.gecertificeerdkoper.nl
Veelgestelde vragen
Waarom blijven ouderen vaak in hun woning zitten?
Omdat ze vanwege hypotheekregels en woningtekort niet kunnen verhuizen, ook al willen ze dat wel.
Wat verandert er vanaf 57 jaar bij een hypotheek?
De bank kijkt dan naar het pensioeninkomen in plaats van het huidige loon, waardoor je vaak veel minder kunt lenen.
Zijn er speciale hypotheken voor ouderen?
Ja, sommige aanbieders bieden seniorenregelingen, maar deze zijn beperkt beschikbaar en kennen voorwaarden.
Wat is een levensloopbestendige woning?
Een woning die geschikt is voor alle levensfases, zonder trappen, met brede deuren, veilige badkamer en nabij voorzieningen.
Wat levert bouwen voor ouderen op?
Doorstroming: ouderen verhuizen naar geschikte woningen, grote woningen komen vrij, en starters krijgen kansen.
Waarom moeten we specifiek bouwen voor ouderen?
Omdat hun woonwens afwijkt van het standaard aanbod — én omdat ze de sleutel zijn tot het losmaken van de hele woningmarkt.
Verklarende woordenlijst
Verhuisketen – Het domino-effect dat ontstaat wanneer één woning vrijkomt en meerdere huishoudens kunnen verhuizen.
Overwaarde – Het verschil tussen de marktwaarde van een woning en de openstaande hypotheekschuld.
Leencapaciteit – Het maximale bedrag dat iemand op basis van zijn inkomen mag lenen voor een hypotheek.
NHG-verhuisregeling – Een regeling binnen de Nationale Hypotheek Garantie die ouderen soms extra ruimte biedt om te verhuizen.
Middenhuur – Huurwoningen in het segment tussen sociale huur en vrije sector, vaak tussen €850 en €1.200 per maand.
Gecertificeerd Koper – Een programma waarmee woningkopers stap voor stap leren hoe ze zich optimaal kunnen voorbereiden op de woningmarkt.
Auteur: Walter Nieuwendijk
Financieel adviseur bij Financieel Fit en oprichter van Gecertificeerd Koper
📘 Wil jij weten hoe je strategisch en goed voorbereid een huis koopt?
📍 Ga naar www.gecertificeerdkoper.nl en meld je aan voor de online sessies.
Recente berichten
De sleutel ligt binnen handbereik
Als gecertificeerd koper heb je kennis, overzicht én slagkracht
